EW Magazine heeft een artikel geschreven over creatieve manieren om een woning te financieren. Duokoop wordt in het artikel genoemd als een van de oplossingen.

Zo financiert u creatief uw huis

Op de oververhitte huizenmarkt is het steeds moeilijker om aan een huis te komen. Om starters een handje te helpen, worden creatieve koopvormen (weer) populair.

Gemeenten die starters extra leningen geven, ouders die hypotheken verstrekken, de overheid die overdrachtsbelasting voor jongeren tot 35 jaar afschaft. Alles wordt uit de kast getrokken om starters aan een huis te helpen.

Halverwege het eerste kwartaal van dit jaar stonden er 17.500 huizen te koop, 42 procent minder dan een jaar geleden, blijkt uit de laatste kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Woningzoekenden hebben volgens de NVM keuze uit gemiddeld 1,7 huizen, terwijl dat begin 2016 er nog 10 waren. Om kans te maken op die ene woning, wordt daarom flink overboden. Vorig jaar ging zeker de helft boven de vraagprijs weg, zag het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). En die gemiddelde vraagprijs is inmiddels opgelopen naar 385.000 euro – een stijging van 12,9 procent ten opzichte van vorig jaar.

Vooral starters zijn hiervan de dupe. Zij hebben geen overwaarde van een huis die ze kunnen gebruiken, hebben nog geen grote spaarpot of kunnen simpelweg met hun salaris geen hypotheek krijgen voor een woning van 385.000 euro. Daar heb je al snel een jaarinkomen van 74.000 euro voor nodig. Gemeenten, banken en woningcorporaties bedachten daar oplossingen voor. EW zette met hulp van experts de belangrijkste alternatieve koop- en financieringsconstructies op een rij.

1.Duokoop

Normaal gesproken koop je een huis met de grond waarop het staat, maar met Duokoop koop je alleen het huis. De grond wordt gekocht door een institutionele belegger, bijvoorbeeld een pensioenfonds. De koopprijs wordt daarmee ongeveer 30 procent lager. Voor de grond betaal je maandelijkse huur aan het pensioenfonds. De huur is voor onbepaalde tijd en je mag de grond altijd kopen, wat het anders maakt dan eeuwigdurende erfpacht. Wel stijgt de huur mee met de inflatie, maar die is aftrekbaar van de belasting, net als erfpacht.

Bij de verkoop is de winst van de woning voor jezelf en de winst van de grond voor het pensioenfonds.

‘Wat Duokoop goed doet, is dat het vooraf in het contract een vaste verhouding vastlegt tussen de marktwaarde van de grond en het huis,’ zegt Oscar Noorlag (52), marktkenner bij de Van Bruggen Adviesgroep. ‘Dus stel dat de marktwaarde van de woning verdubbelt, dan stijgt de waarde van de grond mee via de afgesproken formule.’

Nieuwe bewoners hoeven deze koopvorm niet over te nemen. Als ze dat niet willen, is de belegger verplicht mee te werken aan de verkoop van de grond.

‘Op zich is dit een goede regeling, maar je moet je wel afvragen of je dit echt nodig hebt,’ zegt Noorlag. ‘Je wordt geen grondeigenaar, dus je gaat minder profiteren van de waardestijging. Bovendien betaal je voor de canon 3 procent van de grondprijs. Als je de grond zelf zou hebben gekocht met een hypotheek, betaalde je de huidige marktrente van 1 tot 2 procent. Op lange termijn ben je met Duokoop dus duurder uit,’ zegt Noorlag.

2.Kopen naar Wens

Deze koopvorm wordt nog niet zo vaak gebruikt, maar is volgens Noorlag ‘een prima constructie’. Tot nu toe doen zeven woningcorporaties eraan mee, zoals Dudok Wonen in Hilversum en Woonstichting ‘thuis in Eindhoven, maar de verwachting is dat het er meer gaan worden, nu de overheid aandringt op meer starterswoningen.

Hoe werkt het? De corporatie zet zijn voormalige huurwoning te koop en schiet maximaal de helft van de vraagprijs voor aan starters. Het deel dat de corporatie voorschiet, moet bij de verkoop van het huis worden terugbetaald plus de winst over dat deel als de woning in waarde is gestegen. De winst wordt vastgesteld volgens de prijsindex van het Kadaster en niet door een taxateur. ‘Houd er rekening mee dat dat minimaal 2 procent is,’ zegt Carina Kloet (38) van De Hypotheker. ‘Die vergoeding is hoger als de gemiddelde koopprijs in de regio met meer dan 2 procent is gestegen – een reële verwachting in de huidige markt, maar bij een waardedaling moet je alsnog die 2 procent betalen.’

3.KoopGarant

Met de KoopGarant-regeling koop je een woning plus de eventuele grond met korting via een erfpachtconstructie van een woningcorporatie, projectontwikkelaar of gemeente die is aangesloten bij deze regeling van Stichting OpMaat. Voor de erfpacht betaal je geen canon, dat zit inbegrepen in de koopprijs.

Als je de woning verkoopt, geef je die weer terug aan de ontwikkelaar of woningcorporatie, het gaat niet de huizenmarkt op. ‘In een goede markt is de terugkoopplicht van de woningcorporatie misschien ongunstig, je kunt niet meerdere mensen tegen elkaar laten opbieden,’ zegt Karin Boog (52), financieel specialist bij Vereniging Eigen Huis (VEH). Bij de terugkoop vindt de verrekening plaats. Je krijgt dan de prijs van de oorspronkelijke koopsom plus of min het aandeel in de waardeontwikkeling die de taxateur vaststelt. Als je zelf investeringen in de woning hebt gedaan, bijvoorbeeld een nieuwe keuken en badkamer, wordt dat afzonderlijk genoteerd en krijg je de waardevermeerdering daarvan volledig terug. Het is ook mogelijk om de KoopGarant-regeling volledig af te kopen. Dan is de woning gewoon van jou.

4.Starterslening

De starterslening is ‘een hartstikke mooi product’, zegt Noorlag. Zij overbrugt het verschil tussen het bedrag dat je bij de bank kunt lenen en de prijs van het huis. De starterslening is een aanvullende lening die boven op de hypotheek komt. De woningzoekende vraagt de lening aan bij de gemeente. ‘Maar niet elke gemeente verstrekt dit,’ zegt Jeroen Oversteegen (50), directeur van De Nationale Hypotheekbond. ‘In een klein plaatsje of voor bepaalde type woningen of projecten kan het voor de bevolkingsmix van je gemeente prettiger zijn als er starters komen,’ zegt Oversteegen. De voorwaarden van de starterslening verschillen per gemeente. Wat niet verschilt, is dat de lening een looptijd moet hebben van dertig jaar, het maximale leenbedrag 35.000 euro is en dat de starter de eerste drie jaar geen aflossing of rente betaalt. Als het inkomen na drie jaar niet is gestegen, dan wordt de betaling weer met drie jaar uitgesteld. Bij uitstel wordt de terugbetaaltermijn steeds korter, waardoor daarna het maandbedrag hoger is. ‘Maar uit onderzoek blijkt dat het overgrote deel na drie jaar de lasten kan betalen en na zes jaar betaalt vrijwel iedereen,’ zegt Martin Hagedoorn (49) van De Hypotheekshop.

5.Ouders als financiers

Ouders kunnen op verschillende manieren hun kind(eren) helpen bij het financieren van hun droomhuis. De eenvoudigste manier is om een bedrag te schenken. Zolang het kind onder de veertig jaar is en het bedrag onder de 105.302 euro blijft, is het belastingvrij.

Een andere optie is om naast een reguliere hypotheek een familiehypotheek af te sluiten. De geldverstrekker kijkt dan of het kind de kosten van de hypotheek én de kosten van de familielening kan betalen. Tenzij er in de familiehypotheek een constructie zit waarbij de rente en de aflossing aan het kind worden geschonken, dan kijkt de geldverstrekker alleen naar de reguliere hypotheek, die dan een stuk lager is.

Het mag ook alleen een familiehypotheek zijn zonder een hypotheek van een andere aanbieder. De voorwaarden, zoals het leenbedrag en de rente, bepaal je onderling, maar er zijn wel een paar regels om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Zo moet de rente marktconform zijn (bij een te lage rente ziet de Belastingdienst dit als een schenking), de looptijd van de hypotheek maximaal dertig jaar en de aflossing annuïtair of lineair.

 De makkelijkste manier om uw kind te helpen is met een schenking

De ouder kan deze familiehypotheek financieren door zijn eigen hypotheek te verhogen of via zijn spaargeld. Het mooiste is als het uit het spaargeld komt, want het kind betaalt meer rente dan de bank voor spaargeld.

6.Samen kopen met vrienden

Samen kun je meer dan alleen. Dat geldt ook voor het financieren van een woning. Hoe meer inkomens, hoe meer financiële draagkracht. Dus als drie stellen zich verenigen, kunnen ze ineens wel die woonboerderij kopen. Klinkt mooi, maar er zitten haken en ogen aan. ‘Het financieringssysteem is ingericht op één of twee inkomens,’ zegt Hagedoorn (De Hypotheekshop). ‘Hoe meer inkomens, hoe complexer het wordt, hoe meer maatwerk de bank moet leveren, hoe terughoudender ze worden.’ Er zijn dan ook maar vijf financiers die het aanbieden: AEGON, ING, NIBC, Rabobank en Triodos.

En er zijn meer redenen waarom banken terughoudend zijn. Als er drie stellen zijn die de woonboerderij kopen, gaat statistisch gezien er een van scheiden, zegt Oversteegen. Maar er kan ook iemand overlijden of verhuizen. En dan ontstaat het probleem, want alle zes zijn ze hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Aangezien het pand één geheel is met één hypotheek, kunnen er geen losse onderdelen worden verkocht. ‘Er zit niks anders op om dan een nieuw stel te zoeken,’ zegt Oversteegen.

7.Perspectiefverklaring

De perspectiefverklaring is in 2017 in het leven geroepen om ook uitzendkrachten de mogelijkheid te geven om een huis te kopen. ‘Vroeger waren flexwerkers over het algemeen lager opgeleid, met minder doorontwikkelingsperspectief en zagen geldverstrekkers hen als “risicovol”,’ zegt Hagedoorn. ‘Inmiddels is flexwerken tot je dertigste de norm, zijn ze niet meer laag opgeleid en hebben ze een beter perspectief.’ En dus kan een flexwerker als hij een jaar bij een gecertificeerd uitzendbureau heeft gewerkt een perspectiefverklaring opvragen en daarmee een hypotheekaanvraag doen. ‘Dit is een goede en officiële vorm,’ zegt Noorlag (Van Bruggen Adviesgroep). ‘Het wordt door nagenoeg alle geldverstrekkers geaccepteerd.’ Van oudsher werd er gekeken naar het inkomen van de afgelopen drie jaar, maar voor de perspectiefverklaring wordt er een (data-)analyse gemaakt van het toekomstige inkomen en de arbeidskansen van de flexwerker. 

8.Duurhuur

‘Ik betaal al vijf jaar 1.500 euro huur en als ik een huis wil kopen, kan ik niet eens een hypotheek krijgen voor 1.000 euro per maand. Wat is dit voor iets raars?’ vat Oversteegen (De Nationale Hypotheekbond) het gevoel van huurders samen. En dus liep er een pilot om deze zogenoemde duurhuurders tegemoet te komen. Met een huurverklaring toonden huurders aan dat ze al een paar jaar hoge huur betaalden, zonder daardoor in de schulden te komen, of betalingsachterstanden op te lopen en daarom ook een – vaak lagere – hypotheeklast kunnen dragen. Maar de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is kritisch op deze constructie, omdat deze mensen een hoger financieel risico lopen, wat volgens de regels niet is toegestaan. Volgens Oversteegen heeft de AFM een punt. ‘Doordat de kopers een hogere maandlast krijgen dan volgens de regels mag, komen ze ook eerder in de financiële problemen als iemand uit dat huishouden zijn baan verliest, een burn-out krijgt, minder gaat werken als er kinderen komen, of als ze uit elkaar gaan.’ De branche en toezichthouder onderzoeken hoe ze de huurder toch tegemoet kunnen komen, nu de pijnpunten tijdens de pilot aan het licht zijn gekomen.

Maar dat wil niet zeggen dat er nu niks mogelijk is voor deze duurhuurders. Hypotheekverstrekkers mogen afwijken van de standaardregels door het aanbieden van een hypotheek op maat. Daarvoor moet de hypotheekverstrekker motiveren dat er sprake is van verantwoorde, betaalbare maandlasten. ‘Maar geldverstrekkers zijn huiverig voor uitzonderingsgevallen en hebben dus liever een standaardregeling voor huurders,’ zegt Noorlag. Wie er niet huiverig voor is, is de Rabobank. Die bank heeft richtlijnen uitgewerkt zodat huurders bij hen terecht kunnen voor het zogenoemde eerste-huis-gesprek.

9.Aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek was jarenlang heel normaal, maar de overheid en de AFM zijn geen fan van deze vorm, doordat de totale schuldenlast van Nederlanders dan oploopt. Maar door de lage rente is de aflossingsvrije hypotheek weer populair geworden bij jongeren.

Een aflossingsvrije hypotheek mag je voor 50 procent van de waarde van de woning afsluiten. Je hoeft – zoals de naam al zegt – geen aflossing te betalen, wel de rente. Die is vaak iets hoger dan bij een annuïteit- of lineaire hypotheek. Omdat je geen aflossing betaalt, heb je over dat deel ook geen recht op de hypotheekrenteaftrek. Aan het eind van de looptijd moet de hypotheek worden afgelost of zijn terugbetaald.

‘Het is een misverstand van jongeren om te denken dat dit een trucje is om meer te kunnen lenen,’ zegt Hagedoorn (De Hypotheekshop). De aflossingsvrije hypotheek helpt starters namelijk niet om meer financiering te krijgen, het verlaagt alleen de maandlasten.

Of starters deze vorm wel of niet moeten afsluiten, daarover zijn de meningen verdeeld. ‘Je moet je als starter afvragen of je dit wel wil doen,’ zegt Noorlag (Van Bruggen Adviesgroep). Vooral als je weinig tot geen spaargeld in de woning steekt. Als de waarde van de woning daalt, stijgt je restschuld sneller dan anders en kun je in de problemen komen als je gaat verhuizen of uit elkaar gaat.

Volgens Oversteegen (De Nationale Hypotheekbond) is er op dit moment bijna niemand die een probleem ondervindt met zijn aflossingsvrije hypotheek. ‘De kans dat de woning minder waard wordt dan 50 procent van het aankoopbedrag is heel klein. Op termijn zie je dat mensen toch een vermogensopbouw hebben.’ Maar dan komt het einde van de looptijd in zicht en moet de hypotheek in één keer worden afbetaald. Als je dat niet doet, kan het zijn dat de geldverstrekker de hypotheek niet wil verlengen. ‘Je moet dan je hypotheek oversluiten of als dat niet kan, in het uiterste geval je woning verkopen om je hypotheek af te lossen,’ zegt Boog (VEH).

Gaan deze creatieve financieringsvormen de starters helpen?

Ja, ze zorgen ervoor dat starters nu wél een huis kunnen kopen. Maar voor de prijsontwikkeling werkt dit averechts. Ze verruimen de financieringsmogelijkheden, wat de vraag naar huizen opdrijft en daarmee de prijzen. ‘Ik ben daarom geen voorstander van dit soort leenvormen,’ zegt Oversteegen. Meer woningen bouwen, helpt de starter meer.

Lees het originele artikel op: https://www.ewmagazine.nl/economie/achtergrond/2021/06/creatief-uw-huis-financieren-239981w/